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市房管局副局长潘臻肇:在全市前期物业统一招投标平台启动动员会上的讲话

市房管局副局长潘臻肇:在全市前期物业统一招投标平台启动动员会上的讲话

 

潘臻肇

2014429

各位领导、各位专家、老总,新闻界的朋友们,大家好!

今天的会议很重要,因为从五月一日起,全市统一的前期物业招投标平台就正式在市民之家挂牌运行,考虑到这是物业管理市场的一个重大变革,是一件全新的事情,也是一件大事情,经市局研究决定开这个会。等一会,物业处王处长、市场中心谢主任要宣读规定、方案并介绍具体操作程序;接下来还要分行政部门、专家、物业和开发企业几个层面通过以会代训的形式,介绍具体的操作规定和流程,这个会既是动员会也是培训会。

前期物业招投标制度是十年前由国务院《物业管理条例》确定的现代物业管理七大制度之一,早在2005年,我市就发文规定,确定了前期物业管理招投标的具体办法和流程,2011年实施的《武汉市物业管理条例》也明文规定,要通过招投标方式选聘前期物业管理服务企业。

然而,从目前状况上看,我市的前期物业管理招投标制度虽已落实,但严格执行情况不太好。一是市场准入体系被打乱。由于缺乏严格要求,开发企业都不约而同地选择邀请招标或协议聘请的方式选聘物业企业,很少有采取公开招投标的,承接前期物业管理的多是具有开发建设单位背景的企业,存在大量的开发建设单位临时铺摊子、搭架子、组建物业公司,“舅舅做物业、小姨管账本”、“老子建项目、儿子管物业”的不正常状况。二是开发单位与物业企业的正常关系被打乱。由于开发企业完全占据了话语权,物业企业受制于开发建设单位,物业企业在承接查验中未完全履行职责,掩盖房屋质量问题,侵占业主利益比较普遍,引发了很多矛盾,群众意见很大。三是行业健康发展的秩序被打乱。目前武汉市有1800个采取专业物业管理的住宅小区,物业服务企业多达1700多家,存在大量的“一项目一公司”情况。很多物业企业眼睛只是盯着开发建设单位,而不是从提高自身的竞争力上下功夫,相当部分物业企业依附于开发企业,“守摊”思想严重不愿意参与市场竞争。由于长期缺乏竞争,行业不能优胜劣汰,发展长期处在初级阶段,难以实现优化升级。

今年,市委、市政府将对物业企业监管不力作为十大突出问题之一,明确提出要解决开发建设单位擅自指定物业服务企业的问题,市领导明确提出要建立全市统一的前期物业招投标平台,实行集中招投标制度,这是十分正确的,也一针见血地切中了要害。全市集中统一建设招投标平台有三点认识要统一:

一是贯彻落实《物业管理条例》的需要。前期物业管理存在于物业管理的特殊阶段,此时物业销售正在进行或业主大会未成立,业主尚无法对小区实施有效管理。因此条例规定:住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。这个规定对各方利益的充分保障,对后期整个小区规范运行意义重大。

二是发挥市场资源配置作用的需要。现代物业管理本身就是市场经济的产物,市场经济下,配置资源的最有效途径就是公开竞争,对物业管理这个市场来说就是要完善和严格执行招投标制度。

三是强化政府监管职能的需要。前期物业管理阶段由于业主尚无法完整地行使对物业的自治权利,客观上需要建设单位担负起前期物业管理的主要责任,而对于建设单位管理责任的落实,政府行政主管部门必须强化监管,以确保物业的前期管理不至于成为“真空地带”。在此过程中,建立政府监管下的统一招投标平台不仅是必要的,而且是必须的。

如果把建立全市统一的前期物业招投标平台作为一剂良方来看,方子里有几味主药还是有对症之效的。一是实现四个统一:即统一信息发布、统一工作平台、统一操作规程、统一评标专家库,使整个招投标全程处于公开透明的监督环境中,能有效避免一些干扰因素。二是明确公开招投标范围,全市新建物业住宅小区建筑总规模达到20万方以上的必须通过公开招投标,虽然相比其他先进城市,我们还略显保守,但对武汉来说,这是一个大的进步。三是确保将信用信息管理纳入评标体系。明确规定在招标文件中必须将投标人的信用信息及投诉处置情况,作为重要的评标指标进行考评。四是实行物业区域划分制度。对于依法应该划分为一个物业区域的不能随意分割、化整为零招投标。五是明确小区的公用部位和公共设施。公用部位和公共设施范围不清、界定不明,是小区纠纷的重要根源,也是开发企业、物业企业侵占业主利益的多发原因。在招投标环节必须事前界定清楚并作明示。为此我们近年来通过专业测绘系统的测绘工作形成小区物业区域图,很好地解决了这一问题,我们准备通过即将实施的《武汉市物业管理条例实施细则》来确定这一有效成功的制度。物业服务区域图相当于建筑物的楼盘表,可以视作小区业主的“地盘图”,也可以看成是物业管理和物业维护的“砂盘图”,它通过文字载体和图件。清楚地标明哪些属于业主的私有领域?哪些属于业主的共有区域。标明化粪池、地下暗管在哪里?标明电闸、水表、机动车位、非机动车位在哪里?可以防范公共区域被少数人或物业公司侵占,也便于设施设备的维护和物业公司的长效管理。待会培训会上,市测绘中心要介绍情况,我们开发企业和物业企业要特别重视这块工作。我市有相当一部分物业和开发企业用到了这一测绘产品。

全市前期物业统一招投标平台好比一个公平公正公开的考场,是我们为业主选聘优秀管家严肃的考场,也是法定的考场,在座的都是考试的组织者、参与者,都有重要的职责,只有定好规则,明确角色,找好位置,互相协作补台,才能考出好水平、考出好风气,才能达到我们的目的,为此我把几点建议,供大家参考:

一是请市局物业处、法规处发挥好督学督考的作用,负责好全市前期物业管理招投标活动的建章建制,制订好考试大纲,充分发挥指导监督、选定专家、信用评定、裁定纠纷和处理投诉的作用。

二是请市房地产市场管理中心发挥好监考官的作用,负责好前期物业管理招投标平台的事务性工作,要从服务各方的角度,做好流程设计、信息发布、组织评标、信用信息采集和满意度测评等各项具体工作。

三是请各区局发挥好审题人的作用,要把好关口,负责好本辖区内物业管理招投标活动的备案管理及组织实施,特别是要做好辖区内现场组织、备案管理资质审核、信息采集和依法查处违法违规行为的有关工作。

四是各位专家充分发挥好阅卷人的作用,作为招投标制度的关键,专家的作用举足轻重。准确评估、正确判卷、公平打分,以高度的社会责任感和专业素养,发挥好专家的决定作用。如果专家也放弃了原则,那我们所有的制度都是一纸空文。

五是请广大开发建设单位发挥好出题人的作用,题目不能出歪了,更不能泄题,要充分认清前期物业管理服务企业的选取在延伸你们产品价值、提升品牌内涵重要举措,转变思路,积极应对。

六是作为考生的广大物业企业,一定要积极适应新形势新变化,遵守考场规则,做一个合格考生,调整企业发展思路,不断提升自身竞争力,增加服务价值,争取考出好成绩,赢得更多的发展机遇。

七是还要特别提示开发企业和物业企业,要用系统的眼光、联系的思维,从房屋全生命周期的思路,及小区售后65年管理运行维护的角度看待住宅小区产品的规划、设计、建设、交易流通、权属登记及物业管理等环节和问题。一定要规划配足物业用房,不能打折扣,搞变通,不能利用前期物业管理的天热优势混淆占用变卖公共区域,也要注意物业公司对规划设计建设环节的反馈和提前介入,还要特别提示一定要早点进行前期物业招投标工作,不要等到申报房屋预售许可证时因要走漫长的过程,影响了房屋销售和工程进度。

最后,在这里还要请广大媒体朋友对我们的举措多做关注、多支持,同时这也是一项全新的工作,运行之初,肯定会有这样那样的问题,在此也请大家多提宝贵意见,帮助我们一起把这项工作搞好。

谢谢大家!

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